Rentabilité brute ? Nette ? Kezako ?!

Dernière mise à jour : 13 mars


Comment calculer un rendement ? Une rentabilité ? Ce n'est pas pareil ? Est ce que c'est le brut ou le net qui est important ? Comment convaincre mon banquier que mon projet est rentable ? Lui calcule comment ?


On entend souvent parler de rentabilité brute ou nette, ces notions sont parfois vagues et assez floues pour l'investisseur en herbe...Tâchons de préciser le propos pour clarifier ces notions et les ratios qui seront largement utilisés dans le jargon de l'investissement immobilier et sur ce site en particulier. Disons le d'emblée, il y a autant de ratios et même d'interprétations de chaque ratio qu'il y a de sites qui traitent du sujet, chacun y met ses notions, il n'y a pas de lois universelles sur le sujet (malheureusement!).

Pour moi, la rentabilité brute, souvent galvaudée, est un indicateur utile car il permet d'avoir immédiatement une idée de ce que rapporte théoriquement un investissement mais elle demeure très incomplète. Et si les banques prennent souvent comme base d'un projet locatif un ratio de 70% des loyers, c'est justement parce qu'ils tiennent compte de tous ces postes compris entre le brut et le net !


La rentabilité brute s'obtient en rapportant le loyer hors charges / Prix de vente frais d'agence inclus...On prend les loyers hors charges tout de même, sinon on serait sur un ratio "brut-brut" qui n'aurait là pour le coup très peu d'intérêt :)) Ce que j'appelle rentabilité nette consistera à reprendre le ratio précédent et à retrancher au loyer hc la taxe foncière et rajouter au prix de vente les frais de notaire. On obtient donc pour résumer :

- la rentabilité brute = (loyer annuel hc) / (Prix de vente FAI)

- la rentabilité nette = (loyer annuel hc - taxe foncière) / (Prix de vente FAI + Frais de notaire).


A ce stade, on commence à avoir une notion assez précise de l'investissement envisagé, pour ma part, je considère la rentabilité nette comme un ratio suffisant pour trancher sur le bien fondé d'une opportunité proposée. D'autres indicateurs existent néanmoins, le TRI qui prend en compte également une actualisation des flux pour prendre en compte l'inflation (éventuelle) sur ces derniers et la valeur de revente in fine, très intéressant mais très théorique car il impose de mettre un chiffre sur une valeur de revente parfois à 20 ou 25 ans, on est donc forcément dans quelque chose qui s'apparente de près au flou le plus total...On parle aussi parfois de rentabilité nette-nette (!) pour prendre en compte également les frais de gestion, ou la fiscalité par exemple...


#rentabilitenette #rentabilitebrute #rendement #TRI #investissementimmobilier #calculrentabilite

A quoi ressemble votre cerveau après avoir calculé la rentabilité nette des annonces internet ;)