"Pour faire un investissement rentable, le mieux c'est d'acheter grand et diviser en petites surfaces"...vous avez entendu ça des dizaines de fois ? Sinon vous n'avez sans doute pas beaucoup d'investisseurs immobiliers ou de gens qui veulent se lancer dans votre réseau. C'est une des phrases que j'ai le plus entendu, le fantasme du "acheter grand et diviser en plus petit pour augmenter la rentabilité" ou revendre "à la découpe".
Cela peut fonctionner, comme on le verra par la suite, le but de cet article n'est pas de vous décourager. Mais cela demande du temps, beaucoup d'expérience et de prévoir un budget important et des rendez-vous en mairie avec une bonne analyse en amont. Car diviser c'est tout sauf simple si on veut le faire de manière légale.
Diviser en immobilier, est-ce possible et légal ?
C'est la première question à se poser, car non ce n'est pas toujours possible selon les règles d'urbanisme en vigueur sur la commune pour la zone concernée. Première chose à faire donc, pour un bien donné, se renseigner en mairie avec l'adresse exacte du bien et demander au service urbanisme quelles sont les conditions requises pour "créer de nouveaux logements".
Diviser, c'est créer des logements !
Car oui, diviser, officiellement (légalement) signifie créer de nouveaux logements ! Ce seront de nouveaux logements que vous pourrez ainsi louer et à terme revendre à un acquéreur. Il faut donc que ces nouveaux logements aient les caractéristiques que la mairie exige.
C'est toujours le cas d'un compteur électrique (il est interdit en France de revendre de l'électricité) de canalisations aux normes par exemple (notamment pour les wc), et bien souvent d'emplacements de stationnement...et c'est souvent ce qui rend des projets de division trop complexes (lorsque tout collait à peut près jusque là ;)
Les contraintes d'urbanisme (suite)
On vient de le voir, la mairie de la commune va avoir un droit de regard sur votre projet de division et va vous imposer certaines règles. Dont un compteur par appartement crée ou un emplacement de parking par exemple pour chaque logement. Ce qui rend la tache beaucoup plus complexe.
Il faudra en effet qu'il y ait un terrain accessible en voiture devant votre immeuble par exemple, ou bien acheter ou louer des parkings à un voisin ou à quelques centaines de mètres à la ronde, si la commune tolère que vous puissiez vous éloigner un peu, ce qui n'est pas toujours le cas...
Aussi et pour l'avoir vécu, il arrive qu'on vous impose des espaces verts, ou encore plusieurs parkings par logement crée donc préparez vous à de bons moments de négociation ou d'analyse du Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui va devenir rapidement votre meilleur ami (ou ennemi) seul ou avec un architecte compétent (qui pourra faire pour vous cette analyse si vous avez un très bon ami de la partie ou un petit budget prévu à cet effet).
Et techniquement comment diviser ?
On l'a vu, juridiquement et au niveau de l'urbanisme, diviser un bien immobilier c'est contraignant et pas à la portée de chacun. Mais techniquement aussi, s'aventurer dans la division c'est complexe. Pourquoi ? Déjà parce que en partant du principe que vous êtes en mono-propriété (prenons le cas le plus simple!), il faudra vous assurer que chaque appartement pourra bien bénéficier d'un compteur électrique, c'est donc en matière de puissance permise par la colonne en place par exemple qu'il faudra faire une première vérification, sinon modifier ou augmenter sa puissance auprès d'Enedis ou GRDF.
Le plan de l'appartement, une question centrale !
Ensuite, chaque appartement devra avoir sa cuisine, sa salle de bains et ses wc. Ce qui implique non seulement des frais bien entendu parce que créer 3 ou 4 salle de bains coûte de l'argent (nettement plus que des chambres). Et que techniquement il faut pouvoir évacuer les eaux usées, donc pouvoir se raccorder et les évacuations de sanitaires ne sont pas les mêmes que pour des cuisines ou une salle de bain.
Elles ont un diamètre de 100mm contre 40 généralement en cuisine ou sdb. Donc pour qu'un wc puisse se raccorder sur la colonne d'un wc existant il faut non seulement faire passer un diamètre de 100mm sous un revêtement de sol ce qui va nécessiter parfois des estrades ou une marche par endroits; donc complexe.
Rassemblez les zones de wc !
Très complexe parfois, le mieux c'est de loin que les différents wc puissent être soit rassemblés assez proches, par exemple au centre de votre appartement avant division, pour éviter d'avoir à parcourir des dizaines de mètres avec un gros tuyau à faire passer sous un plancher et donc perdre de la hauteur sous plafond ! Soit au même endroit les uns en dessous des autres si on est sur une maison ou un immeuble avec des niveaux différents pour être proche de la colonne.
Ok pour la technique, mais combien ça coûte une division d'un bien immobilier ?
Il faut commencer par le dire, chaque projet et différent et la moindre contrainte technique ou complexité décrite précédemment peut faire augmenter significativement le budget. Ou le rendre trop complexe ou trop coûteux. Pour donner un ordre d'idée, une division d'un bien va coûter au minimum 1000€/m² et en moyenne 1300€/m² ou davantage si on rajoute l'ameublement ou des équipements plus haut de gamme. Prévoyez donc ce budget pour voir rapidement si le projet peut sembler viable d'un point de vue économique en fonction du rendement attendu.
Mieux vaut largement partir d'un bien à rénover...et oubliez le reste !
Attention, qui dit division dit gros travaux ! Donc quand on a le choix et vu qu'on va tout casser ou presque pour recréer les pièces d'eau notamment indispensables à chaque futur logement, autant être clair dès le départ : ça ne sera pas viable si on achète un appartement au prix du marché et en bon état !!
Pour que le jeu en vaille la chandelle, il vaut mieux se dire qu'on part sur un vieux taudis où tout est à refaire ou presque, ça tombe bien, c'est le projet ! Et l'économie faite à l'achat et la négociation qui permet de se positionner sur un bien que presque personne n'est prêt à acquérir vu son état permettra sans doute de tester le projet de votre future division. Regardez de près les biens trop grands, mal conçus, ou les maisons bien situées mais avec un défaut dans l'agencement...
Et diviser un appartement en copropriété, c'est possible ?
En copropriété, ce n'est pas impossible mais cela demandera un peu plus de complexité car l'immeuble vous appartient mais pas seulement, il faut composer avec les voisins.
Comment s'assurer que je pourrai diviser ?
Les points techniques et d'urbanisme cités plus haut sont toujours nécessaires. Mais ils ne sont pas suffisants en copro puisque vous allez devoir vous assurer que les copropriétaires vous donnent la permission de diviser un grand appartement en plusieurs plus petits. Autrement dit, vous allez devoir faire passer en assemblée générale de copropriété (AG) un vote vous autorisant à diviser votre appartement (ou celui que vous souhaitez acquérir). Pour cela, il faut soumettre à l'ordre du jour une résolution et espérer que vous obtiendrez la majorité des voix de vos voisins. Ce n'est pas toujours évident ni gagné d'avance, certains peuvent craindre des travaux, des nuisances et d'autres que leur immeuble supporte davantage de nuisances ou soit dévalorisé petit à petit si les grands appartements qui étaient occupés par des familles aux moeurs paisibles deviennent des studios pour étudiants plus bruyants par exemple... Pour essayer de convaincre des voisins, il faudra être convaincant, rassurant et peut être songer à une petite "carotte" du style, je m'occuperai de rénover les espaces verts dans la cour ou je ferai un coup de peinture dans les parties communes, etc...
Soit la sécurité, soit l'option casse-cou
Du coup, pour vous et votre projet d'acquisition de cet appartement qui semble bien pour une division, vous avez eux possibilités :
- Soit vous mettez en condition suspensive d'obtenir l'aval de la copropriété. C'est le plus sûr et la voie royale pour vous, seule contrainte, il faut non seulement que le vendeur accepte de prendre ce risque pour vos beaux yeux mais aussi que l'AG ne soit pas dans 6 ou 9 mois parce que sinon votre vendeur n'est pas prêt de vendre !
Vous pouvez aussi convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE) pour soumettre au vote uniquement votre résolution alors même que l'AG ordinaire n'aurait lieu que plus tard. Cela occasionne des frais mais cela permet d'évacuer plus rapidement ce point
- Sinon si vous pensez être assez sûr de votre coup, ou par exemple si les voisins semblent d'accord sur le principe ou sont connus (par exemple s'ils ont un lien avec le vendeur et n'auraient aucun intérêt de lui nuire), vous pouvez ne pas inclure cette condition mais attention, un refus vous interdira purement et simplement de diviser donc de louer et revendre à terme.
Faire modifier le règlement de copropriété est indispensable (RCP)...et le lot du SAS !
Il ne peut pas y avoir de nouveaux logements crées en copropriété sans lots ajoutés sur le règlement de copropriété. En effet pour pouvoir vendre demain un logement qui n'existait pas hier, il faut lui attribuer un lot dans le règlement de copropriété. Et même davantage car si d'un logement, vous souhaitez en faire 2, 3 ou 4 demain, sachez qu'il faudra certainement que l'accès à ces logements se fasse via un sas commun.
En effet, comment chacun pourrait entrer chez soi sinon ? Donc cela nécessitera que ce sas ait lui aussi un lot attribué, ce qui signifie donc que vous devrez certainement créer N+1 lots pour créer N logements, et probablement que chaque futur acquéreur ait une proportion du sas rattachée à sa quote-part. Attention aussi, cela fait perdre mécaniquement quelques mètres carrés dans la surface totale future de créer un sas ! Sinon il faudrait racheter une partie de parties communes, mais dans les deux cas ça a un coût rattaché à l'opération à ne pas oublier !
Un parcours semé d'embûches mais qui peut être rentable et gagnant !
On est d'accord et on vient de le voir, ce n'est donc pas du tout évident de diviser, néanmoins si vous pensez avoir trouvé la perle rare, cela peut être un très bon investissement. Qui vous permettra à la fois d'optimiser le rendement ET d'espérer une jolie plus value à la revente. Car si vous avez su acheter moins cher ce bien dont personne ou presque n'avait vu le potentiel; vous revendrez des logements plus petits et fonctionnels qui peuvent correspondre à une demande plus large et avec un prix au m² beaucoup plus intéressant ! Et vous avez désormais les clés pour contourner les pièges, bonne recherche !
🤙🤙Voila pour notre article sur la division d'un bien immobilier ! Nous restons à votre écoute pour tout investissement sur notre spécialité qu'est l'investissement immobilier sur le Grand Paris, prenez rendez-vous pour évoquer votre projet et vos critères, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape (stratégie, ciblage de zone, financement, sourcing, visites, négociation, travaux, ameublement, comptabilité, gestion locative). Avec un même interlocuteur privilégié durant tout le process 😎👌 !
Comments