Est-ce judicieux d'investir dans une passoire énergétique ?

Dernière mise à jour : 23 juil.



Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?


Une passoire énergétique, aussi appelée passoire thermique, désigne un logement qui ne répond pas aux normes d’isolation et d’efficience énergétique fixée par la loi Climat et Résilience. Ces logements sont donc assez difficiles à chauffer et consomment énormément d’énergie. Entraînant des factures d’électricité élevées, elles sont de plus en plus difficiles à assumer, surtout pour les foyers modestes.


Les logements dits “passoires énergétiques” sont les logements classés F ou G sur le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour déterminer quels sont les logements concernés, chaque logement passe un audit et obtient une note entre A (la meilleure) et G (la moins bonne).


Une interdiction de location


Ce n’est plus un secret pour personne : de nombreux logements consomment beaucoup trop d’énergies en France et sont qualifiés de “passoires thermiques”…. Le gouvernement a décidé d’agir et d’imposer de nouvelles dispositions aux propriétaires bailleurs afin de venir à bout des logements considérés comme “passoire énergétique”.


Pour lutter contre le dérèglement climatique et contre le renforcement de la résilience face à ses effets, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) pourra exclure à la location certains biens immobiliers jugés indécents.


La première interdiction de location va concerner les propriétaires des logements classés étiquette G et sera appliquée en 2025. Par la suite, les logements classés étiquette F sur le nouveau diagnostic de performance énergétique subiront le même sort dès 2028.





À partir de 2025, des sanctions seront applicables aux propriétaires bailleurs qui continuent de louer ces logements. En effet, la législation prévoit entre autres :

● une obligation fixée par le juge de réaliser les travaux nécessaires en isolation et amélioration énergétique ;

● une réduction immédiate de loyer imposé par le juge ;

● le paiement de dommages et intérêts à verser au locataire et calculé par le juge.

D’après une étude du gouvernement parue en septembre 2020, 1,6 million des logements du parc locatif sont actuellement classés étiquette F ou G. De nombreux propriétaires bailleurs vont donc être concernés !


Bonne ou mauvaise idée d’investir dans une passoire énergétique ?


TOP 7 des éléments clés à vérifier avant d’investir


Compte tenu de la législation actuelle et à venir, les logements classés F ou G ne sont pas voués à le rester. De ce fait, vous ne pouvez pas envisager d’investir dans une passoire énergétique sans y faire de gros travaux de rénovation. De multiples éléments sont ainsi à prendre en compte avant de décider d’investir dans une passoire énergétique.


Pour ne pas faire d’erreur et miser sur le bon bien immobilier, voici quelques questions à vous poser au sujet du logement qui vous intéresse :

● la localisation : le logement est-il situé dans une zone où la demande locative est forte ? Si oui, vous avez de fortes chances que votre investissement soit rentable.

● quel est l’état général de ce bien immobilier ?

● quel est le coût des travaux à effectuer afin que le logement ne soit plus classé comme une passoire énergétique ?

● le prix d’achat du logement est-il raisonnable au vu du montant des travaux estimés ?

● quel est le prix du loyer moyen pour ce type de logement (une fois les travaux réalisés) ?

● l’État propose une aide pour les travaux d’isolation et d’amélioration liés à la partie énergétique d’un logement. Avez-vous le droit à cette aide de l’État, Ma Prime Rénov’ ? Si oui, de quel montant pouvez-vous bénéficier ?

● la durée des travaux nécessaires est-elle envisageable pour que la vacance locative qui en découlera vous impacte le moins possible ? Calculez-la en prenant compte d’une certaine marge de retard.


En fonction de ces critères, vous pourrez ainsi déterminer si oui ou non votre investissement pourra être rentable. Et pour vous aider dans votre projet d’investissement, sachez qu’il existe des simulateurs en ligne permettant de calculer le rendement locatif de n’importe quel bien immobilier.


🔎 Pour approfondir le sujet : Immobilier locatif : quelle stratégie ?

Un investissement moins risqué grâce à l’audit énergétique obligatoire à la revente ?


Depuis septembre 2021, l’obligation d’un nouvel audit énergétique à la revente d’un bien classé étiquettes F et G au nouveau diagnostic de performance énergétique limite les risques.


Cet audit énergétique détermine ainsi une note actualisée. Mais ce n’est pas tout ! À compter du 1er septembre 2022, chaque acheteur d’un logement classé F ou G devra avoir à sa disposition “un détail précis des travaux nécessaires pour conduire une rénovation performante par étape et une rénovation permettant d’atteindre directement la classe B.”

Êtes-vous prêt à acheter une passoire thermique à prix décoté pour la rénover et la mettre en location ? Soyez alors très attentif à bien choisir le logement, sa situation géographique et surtout estimez bien le montant des travaux à prévoir !


Chez Easinvest, on place la notion de DPE au coeur de notre attention pour trois raisons :

  1. Parce que vos locataires sont vos clients et leur garantir un logement confortable et une basse consommation doit être une priorité.

  2. Aussi, un logement moins énergivore sera meilleur pour la planète et si vous n'êtes pas fondamentalement écolo, sachez que si le niveau des charges diminue, le loyer hors charges sera plus important donc accroît mécaniquement votre rentabilité !

  3. Plus votre actif est économe, plus vous le valorisez ! D'abord en vous différenciant des autres moins performants et aussi en proposant un loyer hors charges plus important : plus votre loyer net est élevé plus votre valeur de revente sera élevée !


🤙Pour profiter d'opportunités d'investissement directement dans votre boîte mail, inscrivez-vous ici, les biens transmis seront performants d'un point de vue énergétique, soit déjà à l'acquisition, soit via un budget travaux dédié à l'amélioration de leur performance énergétique.


🤙Notre objectif : vous procurer des biens rentables et qui se valorisent surtout à long terme 🚀