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Grand Paris S1E4 : ligne 15 boucle Sud Ouest / De Cachan au Pont de Sèvres !

Dernière mise à jour : oct. 6

Easinvest propose une étude sur les différents projets de transports qui verront le jour autour du projet du Grand Paris. Car la composante principale du succès d'un investissement locatif est une localisation recherchée par vos futurs locataires. Et de nouveaux transports de qualité sont très souvent la cause principale d'un marché immobilier dynamique facteur de plus-values importantes à moyen/long terme et de tension locative.


En quelques mots, le Grand Paris Express est un projet de développement et d'aménagement majeur avec des conséquences sur le tissu économiques de nouveaux pôles urbain et un nouveau réseau de transport pour relier plus facilement de nouvelles zones entre elles et avec la capitale.


Le projet pharaonique du Grand Paris n'a pas oublié le Sud Ouest parisien; en effet il va métamorphoser les dynamiques de nombreuses villes proches de l'A6, du périphérique et de l'A13 ou la N118 qui étaient jusque là assez mal desservies par les transports ferrés.

Focus à présent sur la boucle Sud Ouest de la future ligne 15 qui va fluidifier le trafic et réduire les durées de transports de nombreux franciliens...et faire décoller 📈 les prix de certains quartiers !


1. La zone Arcueil / Cachan / Bagneux

Les communes d'Arcueil, Bagneux et Cachan connaissent depuis une dizaine d'années un renouveau et une attractivité importante. Situées au Sud du périphérique parisien, en retrait des communes de Gentilly, Malakoff et Montrouge, elles voient pousser de nombreux projets urbains et séduisent un nombre croissant d'investisseurs.

En effet, l'équation pour un investisseur immobilier reste assez basique : cibler une zone où le potentiel de valorisation semble intéressant et si possible la capacité à louer son bien assez simple (à un prix relativement élevé). Ces communes ont connu ces 5 dernières années une croissance de leurs prix de l'ordre de 35%; elles présentent actuellement un prix moyen autour de 6000€/m² pour un loyer de 20€/m² mensuel.

Une station de la ligne 15 arrivera d'ici 2025 alors que jusque là seul le RER B permettait aux habitants de se déplacer rapidement vers la capitale et les communes avoisinantes. Certes un calcul simpliste ferait dire que le rendement moyen de 3.5% rendrait tout projet difficilement compatible avec un cash flow positif. C'est vrai si on s'en tient à cette seule vision du cash flow à tout prix comme seul objectif de l'investissement locatif. Pour cela je vous renvoie à notre article sur l'évaluation de la rentabilité d'un investissement immobilier locatif.



Vous l'avez compris, chez Easinvest, nous sommes de fervents partisans de faire que nos clients se positionnent comme nous l'avons fait nous mêmes sur ces zones à haut potentiel, pour tirer le meilleur de la location durant la phase de gestion mais également de la plus value potentielle à la revente du bien à terme.

Et les zones d'Arcueil, Cachan et Bagneux correspondent parfaitement à ces zones dans lesquelles nous croyons énormément pour un projet intéressant, à condition comme toujours, de bien sélectionner le type de produit et la bonne zone dans ces communes.


2. Le secteur Chatillon / Montrouge / Vanves / Clamart

Rassembler ces communes dans un même chapitre peut sembler surprenant car leur trajectoire passée est différente. Néanmoins leur zone est proche et leurs prix/rendements assez similaires.

Les communes de Chatillon et Montrouge sont limitrophes avec Paris, elles ont logiquement suivi directement l'évolution du marché immobilier parisien ces dernières années, à savoir une forte hausse de leurs prix jusqu'à tout récemment. Puis une stagnation depuis la crise sanitaire liée au covid-19 avec un attentisme de nombreux acteurs et investisseurs et des salariés (donc clients locataires pour vous investisseurs) parfois hésitants à choisir un logement dans Paris lorsque les entreprises ont privilégié le télé-travail.

Si l'on regarde sur les 5 dernières années, Chatillon et Montrouge ont vu leur prix moyen progresser de 25% mais connaissent une stagnation voire une très légère baisse depuis un an, à l'image du marché parisien. Les prix moyens dans l'ancien sont aujourd'hui au dessus de 7000€/m² et les loyers moyens à 20€/m². Une station de la ligne 15 verra le jour prochainement mais la desserte y est déjà relativement bonne avec le T6 et le M13.


Les communes de Vanves et Clamart ont une évolution quelque peu différente, l'évolution récente y est au moins aussi forte que sur les communes pré-citées (38% de hausse depuis 5 ans) mais surtout une évolution plus dynamique tout récemment (+1.5% depuis 1 an); avec des prix moyens autour de 7500€/m² et des loyers autour de 20.5€/m² comme sur de nombreuses communes autour de Paris.

Toutefois, ces loyers sont une moyenne et il est assez aisé de proposer un loyer plus élevé sur des biens de qualité, rénové et bien aménagé/décoré et sur un type de bien fortement demandé. A titre d'exemple, Clamart est une commune qui comprend des quartiers assez hétérogènes, les prix y sont assez différents au Sud Ouest près de Meudon-la-Forêt ou au Nord Est quand se rapproche des niveaux de prix de Malakoff !

Attention également aux communes qui se calqueront prochainement sur l'encadrement des loyers (simulateur disponible ici) même si selon nous cela ne doit pas trop inquiéter les investisseurs dans leurs stratégies. A la fois parce qu'il y a toujours des règles et des exceptions à celles-ci, et parce que la moyenne haute et majorée de ces loyers à respecter correspondent souvent à un niveau de rendement correct (mais bien entendu, on ne fera pas de cash flow positif sur un niveau de loyer encadré !).


3. Issy-les-Moulineaux et Boulogne Billancourt

On arrive à présent sur les communes les plus chères de notre étude, à savoir Issy-les-Moulineaux et Boulogne Billancourt. Comme souvent, ces communes ont suivi une évolution très parisienne des prix immobiliers sur les dernières années. Les prix y dépassent parfois les 9000€/m², du fait de leur proximité avec les beaux quartiers de la capitale, du fait également que le métro parisien y est présent (lignes 12 à Issy, 9 et 10 à Boulogne).



Pas de hausse spectaculaire à prévoir à priori sur ces zones qui correspondent davantage à un placement patrimonial qu'à un investissement "à potentiel". Intéressant de constater par ailleurs, que le futur métro de la L15 passera à Boulogne au niveau du Pont de Sèvres soit l'un des quartiers les plus populaires et souvent délaissé par les boulonnais, de là à y voir une aubaine pour un investissement ou un combo rendement/potentiel comme on en raffole...

Sur ces communes, les rendements moyens tourneront autour de 3%, ce qui peut être optimisé en achetant rusé, et en optimisant votre appartement par une rénovation de qualité ou d'autres petites astuces (format compact, type de bien recherché dans le quartier, etc...) pour espérer "gratter" jusqu'à 1 point de rendement supplémentaire.


Voila, notre analyse du segment L15 tronçon Sud-Ouest est terminée, nous restons à votre écoute pour tout investissement sur notre spécialité qu'est l'investissement immobilier sur le Grand Paris, prenez rendez-vous pour évoquer votre projet et vos critères, nous sommes là pour vous accompagner à chaque étape (stratégie, ciblage de zone, financement, sourcing, visites, négociation, travaux, ameublement, comptabilité, gestion locative). Avec un même interlocuteur privilégié durant tout le process 😎👌 !

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