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Immobilier du Grand Paris : Etape 1 ligne 14 Nord, de Pont Cardinet à Saint Denis

Dernière mise à jour : oct. 6


Easinvest propose une étude sur les différents projets de transports qui verront le jour autour du projet du Grand Paris. Car la composante principale du succès d'un investissement est une localisation recherchée par vos futurs locataires. Et de nouveaux transports de qualité sont très souvent la cause d'un marché immobilier dynamique facteur de plus-values importantes à moyen/long terme.


En quelques mots, le Grand Paris Express est un projet de développement et d'aménagement majeur avec des conséquences sur le tissu économiques de nouveaux pôles urbain et un nouveau réseau de transport pour relier plus facilement de nouvelles zones entre elles et avec la capitale.


Les transports qui desserviront les communes de la région parisienne, c'est précisément l'objet de notre analyse, nous vous proposons un tour d'horizon des principaux chantiers en décomposant la région Ile de France zones par zones. L'idée sera d'analyser en profondeur chaque zone avec les différents projets d'extensions de lignes déjà existantes (métro, RER, tramway, trains), et les nouvelles lignes en chantier ou en projet. On démarre notre Grand Paris Tour avec un premier focus sur le Nord de la ligne 14, de Pont Cardinet à Saint Denis qui concernent 4 communes : Paris (8è-9è et 17è), Saint Ouen, Clichy et Saint Denis.


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A. Pont Cardinet et Saint-Ouen


Si à Pont Cardinet, les prix ont connu une flambée supérieure à 65% en dix ans, la tendance est assez proche sur Saint Ouen. Commune pionnière du Grand Paris Express avec le prolongement de la ligne 14 du métro parisien au nord et deux nouvelles gares, Saint Ouen RER C et Mairie de Saint Ouen. Depuis décembre 2020, les stations Pont Cardinet, St Ouen et Mairie de St Ouen ont été inaugurées et l'objectif est d'y transporter 35 000 voyageurs par heure !


Sur les 5 dernières années, sur ces gares, de 2015 à 2020, les prix y ont bondi de 44% !

Les prix y reflètent naturellement la diversité des acheteurs, et celle des immeubles, on y trouve en effet des hôtels particuliers bourgeois et des immeubles dégradés, en passant par l’ensemble moderne ou l'usine transformée en loft par un promoteur ou marchand de biens.

Depuis l’arrivée de la ligne 14, les investisseurs et primo-accédants se sont bousculés à Saint Ouen, qui accueillent également de nombreuses entreprises.

Le dynamisme de la ville ne risque pas de ralentir dans le futur car il est prévu plusieurs grands projets comme les Docks (10 000 habitants soit 20% de la population actuelle) ou un nouveau Pôle de Santé.


- Population : 47 600 habitants en 2021

- Prix moyen des appartements : 6300€ (+5% sur 1an) en 2021 source meilleurs agents

- Loyer moyen : 21.5€/m²


B. Asnières et Clichy


Comme souvent les hausses brutales des prix de l'immobilier, comme ce fût le cas dans ces deux communes sont le fait d'une proximité de Paris, de grands projets urbains et d'une rareté relative de l'offre de logements. Beaucoup d'acheteurs se concentrent sur les quartiers de la mairie, ou proche de la gare qui dessert St Lazare en 7 minutes. Sur Asnières, la station ligne 15 Bécon-les Bruyères, desservie aussi par le transilien ligne L, se trouve à la frontière de Courbevoie, Asnières et Bois Colombes attire de nombreux acquéreurs et investisseurs car la desserte avec le Val d'Oise et les Yvelines se trouve facilitée. Le quartier bourgeois Bac attire lui des Parisiens à la recherche de calme et de beaux immeubles ou maisons très recherchées.

- Population : 87 000 habitants à Asnières et 60 000 habitants à Clichy

- Prix moyen : 6900€ à Asnières (+38% sur 5 ans ! Source Notaires) et 7450€ à Clichy (+48% sur 5 ans !)

- Loyer moyen : 21.5€/m² à Asnières et 24€/m² à Clichy


C. Saint Denis Pleyel


Nommée St Denis Pleyel, l'effet gare est un peu moins marqué dans le quartier et le secteur de St Denis que sur St Ouen par exemple, ce qui s'explique par la livraison de la Gare qui se fera en 2024 alors que la livraison des gares de St Ouen ou Pont Cardinet a eu lieu fin 2020. Le quartier Pleyel concentre toutefois les prix au m² les plus élevés de St Denis, autour de 4500€/m² en moyenne sur le quartier (source Meilleurs Agents, janvier 2021). De nombreux projets de réhabilitation ou constructions neuves sont en cours sur le secteur et devraient logiquement dynamiser l'immobilier, la demande de logements étant toujours très forte aux portes de Paris. A noter également, St Denis se trouvera bientôt à la confluence de 4 lignes de métro, les lignes 14, 15, 16 et 17 doivent en effet s'y croise; laissant entrevoir de bonnes perspectives immobilières !


- Population : 111 000 habitants à St Denis

- Prix moyen : 4000€ à St Denis avec des disparités par quartier (3000€ sur Semard et Guynemer et 4600€ sur Plaine et Pleyel, 4300€ sur le centre-ville et Basilique)

- Loyer moyen : 19.5€/m² à St Denis


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