On part de Paris pour cette nouvelle étape de notre périple "Grand Paris Express". Du 13è précisément où les travaux avancent dans l'avenue d'Italie où sera créée la station Maison Blanche qui sera la seule gare parisienne du réseau GPE.
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A. Maison Blanche et Kremlin Bicêtre
La Gare Maison Blanche est actuellement en construction sur l'avenue d'Italie et permettra de relier bientôt l'aéroport d'Orly en 14 min contre 49 actuellement et Saint Lazare en 15 min. Elle permettra aux près de 100 000 habitants dans un rayon de 1km de raccourcir drastiquement leurs déplacements en région parisienne. Le réseau permettra ainsi une interconnexion avec la ligne 7 existante aujourd'hui.
Autre point d'échanges du futur métro, la gare de Kremlin Bicêtre Hôpital qui devra connecter les communes du Kremlin-Bicêtre et de Gentilly. Pour ce qui est des prix immobiliers, le quartier du 13è arrondissement de Paris où sera inaugurée la future gare est un quartier encore accessible de la capitale, on y trouve des prix moyens autour de 9000€/m² ce qui est en dessous de la moyenne de Paris (10500€/m² fin 2020). Il y a fort à parier que l'écart devrait (à minima se réduire voire) disparaitre dans les années à venir compte tenu de l'attrait des jeunes actifs pour les quartiers permettant de réduire les trajets professionnels.
Au Kremlin, les prix sont situés autour de 6000€/m² (un peu plus chers dans le quartier Plantes) pour des locations avoisinant les 25€/m² en moyenne soit un rendement moyen autour de 4%.
B. Villejuif, Trois communes et Thiais
Point très intéressant du projet Grand Paris, le secteur Villejuif/Vitry/Thiais connait actuellement d'énormes travaux qui devraient transformer considérablement ces communes. D'un point de vue desserte tout d'abord, les travaux permettront de relier Villejuif Gustave Roussy à Orly en 10 minutes contre 49 minutes jusqu'à présent. Et alors que seule la ligne 7 du métro desservait la commune de Villejuif jusqu'alors, demain ce sont 2 nouvelles gares qui vont être livrées sur la commune ! En effet, la gare Trois Communes aura pour projet de desservir les communes de L'Hay-les-roses, Chevilly Larue et Villejuif (quartier Sainte Colombe). Cette future gare permettra également de relier Paris Saint Lazare en 23 minutes contre 45 aujourd'hui. Les communes de Vitry, Choisy et Thiais ne sont pas en reste : outre le tram qui permet depuis mars 2021 de fluidifier les trajets des franciliens et désengorger le RER, ce sont aussi de nouvelles connexions qui permettront de relier beaucoup plus rapidement l'aéroport d'Orly et la capitale. Via la future gare de Thiais M.I.N. avec la Cité de la Gastronomie à Rungis (plus grand marché d'Europe), il ne faudra bientôt pas compter plus de 20 minutes pour relier la Gare de Lyon contre 35 actuellement et 5 minutes pour relier Orly contre 22 aujourd'hui.
Les prix immobiliers sur ces communes sont disparates, mais on peut dire qu'en moyenne ces communes ont déjà connu des augmentations de prix depuis quelques années, on y trouve encore des prix autour de 5500€/m² à Villejuif ou Thiais, un peu inférieur à Vitry, Choisy ou Chevilly (4000€/m² en moyenne); les loyers sont eux assez lissés autour de 20€/m² en moyenne permettant aux investisseurs de bénéficier d'un rendement net proche de 5.5% (attention aux niveaux de charges des immeubles années 70 très présents sur ces communes).
C. Pont de Rungis et Aéroport d'Orly
La gare Pont de Rungis (nom encore provisoire) située sur Thiais doit permettre d'améliorer encore la mobilité des franciliens, avec une interconnexion avec le RER C. Ces deux gares desserviront les communes de Rungis, Thiais et Orly, avec un temps de trajet estimé de 28 min pour relier Paris St Lazare. Ici aussi, même si la densité urbaine est moindre que sur les gares précédentes, les prix ont commencé leur ascension, on y trouve des prix de 3000€ à 4000€ sur les communes d'Orly et parfois plus élevés à Rungis. Il convient néanmoins de rester vigilent pour ce qui est d'y investir, vos locataires seront vraisemblablement des employés des zones tertiaires de Rungis ou Orly et il sera intéressant de voir comment les futurs usages de bureaux transforme les besoins et ces zones de bureaux importantes. Attention aussi sur les communes d'Orly, Paray Vieille Poste ou Villeneuve le Roi aux impacts sur les nuisances sonores engendrées par le trafic aérien. Ces points de vigilance pris en compte, de bons investissements devraient être toutefois possibles avec de potentielles plus value à moyen terme.
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