Les 7 principes indispensables pour un investissement immobilier sans fausse note

Dernière mise à jour : 4 juin

Cela parait simple d'investir en immobilier; on achète si possible pas trop au dessus du prix du marché, on loue et on a un rendement. Simple, basique, efficace.

Oui mais les risques et problèmes qu'on peut rencontrer sont multiples, et chaque erreur peut devenir dramatique et couler la réussite de votre projet. Conseil d'ami : n'achetez jamais un bien uniquement parce qu'il promet une rentabilité élevée, c'est la plus grosse erreur que font les débutants ! Voici les 7 postes clés à vérifier, analyser hyper attentivement avant de foncer !


1. L'emplacement

C'est LE critère principal pour apprécier l'opportunité présentée. Et c'est 90% des erreurs les plus courantes des investisseurs novices qui "plongent" parfois un peu rapidement sur un couple "rendement-ville" sans trop analyser en profondeur le quartier et le type de locataires qui seront vos futurs clients...Et la clé de la réussite ou de l'échec de votre investissement !


2. L'état du bien

Est ce que le montant des travaux nécessaires pour louer à un niveau correct sont bien compensés par le prix proposé ou de l'offre que je m'apprête à envoyer ? Attention à bien considérer les petits défauts apparents à leur juste valeur, et n'hésitez pas à demander son avis à un ami ou quelqu'un qui s'y connait, un petit reportage photo et hop !


3. Les travaux

qui va gérer ? J'ai confiance dans l'artisan qui est passé voir ? Et c'est bien lui qui va bosser ou est ce qu'il a 5 chantiers en même temps et je vais me retrouver avec quelqu'un d'autre ? C'est un point hyper important, et souvent le poste le plus complexe à gérer, ne le négligez surtout pas si vous foncez sur un projet d'un bien à rénover !


4. Le DPE

Attention, avec la loi climat, les "passoires" énergétiques vont être très prochainement interdites à la location (après être interdites d'augmentation de loyer). Sauf à réaliser des travaux d'amélioration de la performance énergétique qui permettront eux mêmes d'améliorer le Diagnostic de Performance Energétique (DPE). C'est LE sujet du moment pour ceux qui s'intéressent de près à l'investissement immobilier. Attention à bien chiffrer ces travaux, les nouveaux DPE peuvent vous aider à y voir plus clair. Fini les convecteurs "grille pain" hyper énergivores à l'ancienne ! Et sachez que le meilleur poste d'amélioration est l'isolation de vos murs, sols et toiture.



5. Le loyer

Il est assez simple de regarder sur les sites d'annonces quel est le loyer à peu près moyen sur le quartier visé, en fonction de l'état et s'il sera loué meublé ou vide. Mais ne sous estimez pas la vacance locative si vous n'êtes pas sur une zone tendue, ou l'encadrement des loyers à l'inverse dans les zones qui l'ont mis en place, cela peut singulièrement modifier votre rendement !


6. Le rendement

Pensez à bien prendre en compte tous les postes de charges, taxes et provision qui vont impacter votre projet. Pour rappel, le rendement net est le rapport entre vos loyers NETS rapporté au coût global d'acquisition. Et pour les adeptes du cash flow, on considère souvent qu'on passe en positif à partir de 5% net avec un apport de 10-15% d'apport sur 20 ans.


7. Les garanties

Pour ceux qui le souhaitent vous pouvez exiger un garant pour vos locataires. Ils se portent ainsi caution du bon règlement de vos futurs loyers. Vous pouvez aussi opter pour une GLI (garantie de loyers impayés) ou la garantie Visale qui a une bonne réputation et l'avantage d'être gratuite.


Avec ces différents points, à vous d'apprécier comme vous le souhaitez le niveau de risque et de rendement que vous êtes prêts à envisager. N'oubliez jamais que les deux sont directement corrélés, si on vous propose un bien à un haut rendement, sauf exception, il y a un haut risque également, à vos simulateurs !


Pour comprendre pourquoi je conseille à tous mes clients la stratégie de risque modérée sur des villes dynamiques, je vous recommande ceci !

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Gary d'Easinvest.fr