Pourquoi passer par un chasseur immobilier ?

Dernière mise à jour : 5 sept.

Hello à tous, ici Gary Franco. Je suis investisseur immobilier depuis 15ans et depuis quelques années j'ai choisi d'accompagner celles et ceux qui ont besoin d'aide pour leur projet immobilier. Dans ce post je vais vous expliquer tout ce que vous devez comprendre au sujet des chasseurs immobiliers, ainsi vous saurez mieux qui nous sommes et si vous pouvez avoir intérêt à faire appel à nous, que ce soit un confrère ou moi-même !


Un chasseur immobilier c'est quoi ? Un agent avec un fusil ?😂

Commençons par les bases, c'est quoi un chasseur immobilier ?

C'est avant tout un professionnel de l'immobilier doté d'une carte de transaction (appelée aussi carte T pour transaction). Il a pour mission principale de rechercher un bien pour le compte de son ou ses clients.


En pratique cela signifie que son client l'a missionné par le biais d'un mandat de recherche afin de trouver le bien qu'il recherche. Le mandat en question peut être simple ou exclusif et toujours limité dans le temps. Le chasseur va mettre tous les moyens dont il dispose afin de réussir sa mission. Il va solliciter son réseau, poster des messages sur différents groupes de professionnels, mettre bien entendu aussi des alertes sur internet, aller voir son réseau d'agents locaux etc...


Lorsqu'il agit pour le compte de particuliers il n'est rémunéré que s'il trouve un bien que son client achète finalement. C'est la raison pour laquelle, le plus souvent afin de récompenser ce risque qu'il prend de travailler sans garantie de rémunération, il n'acceptera qu'un mandat de recherche exclusif, afin de ne pas être en concurrence avec d'autres professionnels, mais surtout pas avec le client lui même ! Et que des projets réalistes et cohérents.


Quels sont les meilleurs chasseurs immobiliers ?

Souvent afin de trouver un bon professionnel, il convient de discuter avec lui afin de bien comprendre avant de vous engager s'il sera capable de trouver le bien que vous recherchez. Un exemple, certains chasseurs ont des spécialités.

Par exemple dans mon cas, mon expérience d'investisseur fait que de très nombreux clients me sollicitent pour un investissement immobilier, soit parce qu'ils manquent de temps pour le faire eux mêmes (il faut 150h en moyenne pour ce type de recherche!) ou bien parce qu'ils n'ont pas d'expertise en investissement (il faut analyser en profondeur la zone, le potentiel locatif, le rendement possible, etc...). Et je suis sollicité souvent aussi pour trouver une résidence principale pour des clients qui n'ont pas forcément le coup d'oeil pour évaluer le potentiel après travaux d'un bien, ou qui sont ok pour des travaux (c'est souvent le mieux pour refaire à son goût) mais qui ont besoin de conseil pour trouver et estimer rapidement le coût global lors des visites, il faut souvent pouvoir et savoir aller vite.


Chasseur et agent quelle différence ?

Bonne question ! Est ce qu'un agent est un chasseur ou inversement ? Quelle différence ? Tout d'abord, nous n'avons pas les mêmes clients, et pas les mêmes objectifs. Nous sommes tous deux pros de l'immobilier mais l'agent doit satisfaire son client vendeur qui le missionne, pour cela il est payé pour vendre vite et à un bon prix son bien, son client c'est le vendeur.

Pour nous chasseurs, nos clients sont des acquéreurs qui recherchent un bien, celui qui correspondra à leur cahier des charges.


Nous ne sommes donc pas payés par un vendeur pour vendre un bien plutôt qu'un autre; c'est la vraie plus value d'un chasseur immobilier pour un client, un professionnel indépendant de tout conflit d'intérêt dédié à votre recherche sur tout ce que le marché peut rassembler d'opportunités !


Quelle est la rémunération d'un chasseur ?

Les chasseurs immobiliers sont le plus souvent rémunérés par une commission d'un pourcentage sur le prix du bien que le client achètera. Ce pourcentage est bien entendu libre et doit être clairement indiqué sur le site internet mais surtout sur le mandat de recherche que signe le client.


Ils sont rémunérés le jour de la signature par acte authentique chez le notaire. Le plus souvent le chasseur travaille plusieurs semaines voire des mois sans garantie de rémunération, il est donc très courant que les chasseurs n'acceptent de ne travailler que pour des clients qui acceptent de leur côté de confier une exclusivité pour leur recherche.


La grille d'un chasseur pour une recherche d'appartement ou maison sera toujours assez différente de celle d'un projet locatif, cela nécessite davantage de compétence et demande un travail plus complexe, dans mon cas pour Easinvest, ma grille pour un projet locatif est ici, celle pour une recherche d'appartement ou maison en résidence principale près de Paris est ici


Quand faire appel à un chasseur ?

L'avantage d'un chasseur immobilier et la plus value qu'il apporte est double : d'une part c'est un professionnel expert dans son domaine, d'autre part il va consacrer énormément de temps à la recherche de ses clients en sollicitant tout son réseau pour réussir sa mission. C'est souvent ce temps que n'ont justement pas les clients pour parvenir seuls à trouver le bien de leurs rêves, et souvent lorsqu'il se présente, il est déja trop tard !


C'est là qu'un pro peut faire la différence en s'étant rapproché au amont de tous les potentiels apporteurs de biens (agents, notaires, syndics, gestionnaires, family offices, avocats, etc...). Si vous avez une recherche mais que celle ci risque de ne rien donner à cause d'un manque de temps à y consacrer, c'est là qu'il faut faire appel à un chasseur immobilier, que ce soit pour une recherche d'appartement (ou maison), de projet d'investissement, ou encore de bureau ou boutique ! Autre cas où cela s'avère particulièrement utile : lorsque vous n'êtes pas sur place pour gérer la recherche, les visites, les travaux, etc... C'est le cas par exemple des expatriés, des non-résidents ou des gens qui ont besoin d'acquérir un pied-à-terre quelque part.


Dans mon cas par exemple, les clients me sollicitent pour différents types de recherches. Pour de l'investissement locatif, car je peux facilement répondre à une double problématique qui est souvent un manque de connaissance même s'ils ont bien perçu tous les avantages de faire un investissement immobilier (pour leur retraite, constituer un patrimoine, transmettre à leurs enfants, etc...). Et le manque de temps, une recherche est très chronophage et demande en moyenne 150h à un novice.


Pour du locatif par ex, opter pour une stratégie de type de bien, calculer pour chaque projet l'analyse financière que cela procurera, chercher un financement, suivre peut être des travaux, commander du mobilier, trouver un gestionnaire, mettre en location, un parcours du combattant quand on a pas une vraie expertise et beaucoup de temps libre, souvent le coût d'un chasseur immobilier est très largement rentabilisé par l'aide qu'il procure et tous les contacts qu'il apporte, en plus d'avoir des honoraires déductibles fiscalement !


Autre cas, pour une recherche d'appartement ou maison, je suis également sollicité fréquemment, pour des recherches parce que mon expérience d'investissement m'a permis de développer une connaissance de l'aménagement et la valorisation des biens, notamment identifier rapidement un plan intéressant, transformer des pièces, estimer un budget travaux, faire intervenir les bons prestataires techniques, penser au potentiel du bien à la revente, etc...

Pour compléter le sujet sur l'offre que je propose chez Easinvest, c'est ici pour l'investissement locatif, et par là pour la version "chasseur d'appart" ;)


Et quand ne pas faire appel à lui ?

ll existe au moins deux mauvaises raisons de faire appel à un chasseur et pour lesquelles un bon professionnel devrait refuser une telle mission :

- lorsque vous souhaitez chercher vous même et mandater un ou des chasseurs en mandat simple dans le but pensez vous de maximiser vos chances de succès. Très mauvais calcul, vous allez ainsi vous mettre à dos tout le monde, les chasseurs qui vont se rendre compte rapidement qu'ils ne sont pas seuls sur le coup, et les agents qui ne sauront plus à qui transmettre leurs biens, au chasseur 1, au chasseur 2, à vous même...usine à gaz qui retourne au final contre vous.


Au final, les chasseurs finiront par stopper leurs efforts pour se concentrer sur d'autres recherches plus serieuses, n'oubliez pas qu'ils sont rémunérés qu'en cas de succès.


- autre fausse croyance : "les chasseurs ne trouvent que des biens off market" et vous souhaitez missioner un chasseur dans le seul but qu'il vous trouve un bien non publié.


C'est une légende urbaine que de penser que les chasseurs trouveront forcément un bien en off market et le missionner dans ce but unique est une grave erreur qui ferait perdre son temps à chacun.


Pour deux raisons, la première c'est qu'on ne maitrise pas forcément le circuit de diffusion des vendeurs, parfois un contact notaire nous transmet une info mais ignore lui même que le vendeur a aussi donné un mandat à une agence qui va le publier prochainement.


Ainsi s'il nous arrive régulièrement d'accéder à des biens non diffusés, notre mission est de trouver le bien qui correspond à votre cahier des charges et vous faire gagner du temps pour cette recherche, mais pas de trouver un bien juste parce qu'il n'est diffusé nulle part.


D'autre part, sur certains types de biens, il est très rare qu'il y ait une vraie volonté du vendeur de ne pas le diffuser car ce n'est souvent pas un bien particulièrement recherché ou exceptionnel, les agents sont avant tout payés pour vendre, la diffusion reste le moyen souvent le plus simple pour eux ! Sur ces biens (tout ce qui n'est pas du luxe ou hyper rare), le off market n'est que très temporaire et le bien sera publié dans quelques jours, c'est là qu'il faut aller très vite. D'où l'importance de se rapprocher de tous les potentiels apporteurs de biens en amont et faire connaitre sa recherche, ce qui prend du temps ! Et chercher c'est un job !


En conclusion, faire appel a un chasseur doit donc vous apporter une solution pour un problème que vous rencontrez et qui vous empêche de réaliser votre projet.


Bien souvent, son coût est très raisonnable par rapport à la solution apportée (et souvent bien inférieure à celle des agents!). Pensez à évaluer s'il pourra répondre favorablement à votre recherche, et si le contact est bon, car c'est avant tout une relation humaine, il arrive fréquemment que d'anciens clients deviennent nos amis !


Gary

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