• Gary

l'immobilier : un support historiquement cyclique...qui ne permet pas forcément d'anticiper l'avenir

Dernière mise à jour : oct. 6

Empiriquement, l'immobilier a souvent été soumis à des périodes de hausses de prix continues, lentes ou parfois plus rapides, suivi de chute plus ou moins brutale pour reformer ensuite un nouveau phénomène cyclique que l'on pourrait calquer sur le précédent. C'est ce qui fait souvent dire à des observateurs qu'après des périodes de hausses importantes des prix, le risque de baisse est de plus en plus réel. Pour mieux se rendre compte du phénomène de variation de prix immobilier, observez les graphiques ci dessous.


On l'observe ci dessous, la hausse des prix peut être observée en la rapportant au revenu disponible des ménages. D'où le phénomène intéressant constaté depuis les années 2000.



Sur une période longue, la province et la moyenne France ont connu une certaine corrélation, ce qui est moins vrai pour Paris et l'IDF qui ont fortement varié à la hausse puis à la baisse dans les années 90 avec l'éclatement de la bulle immobilière. Si on analyse ces variations par rapport aux taux d'intérêt :





















On le voit, malgré la baisse sensible de revenu disponible des ménages depuis les années 2000, les prix en France et encore davantage à Paris ont continué de grimpé sensiblement (+65% depuis 2003 !) notamment soutenus par l'effondrement des taux d'intérêt et donc la hausse de capacité d'emprunt liée. Ce qui fait naturellement dire à de nombreux experts qu'une hausse même légère des taux d'intérêt pourrait annuler cette tendance haussière et peut être annoncer le début d'une tendance baissière. Néanmoins force est de constater que cette hausse des taux ne vient pas encore et les prix continuent de grimper (on a dépassé les 10 000€ moyens sur Paris dans l'ancien en 2019).


Délicat voire impossible d'envisager la tendance avec certitude. D'autant plus vrai que les médias eux-mêmes par prudence, idéologie; ou tendance fâcheuse à se voiler la face, ont souvent du mal à accepter la réalité telle qu'elle est; observez ces titres d'articles parus pendant la crise terrible des années 90 à Paris pour sa version la plus brutale :


- 16 mai 1990. « Chambre des Notaires : la hausse du prix moyen des logements à Paris se poursuit inexorablement ». (Quel flair, c’est à ce moment-là que la descente commence. L’indice est à 1,53). - 6 juin. « Les promoteurs n’ont pas intérêt à la spéculation foncière ».(Certes..un grand nombre d'entre eux feront faillite peu après). - 24 octobre. « Nuages sur un marché euphorique. La construction et la commercialisation des bureaux et des locaux d’activité se chiffrent en millions de mètres carrés. Mais la conjoncture tempère les optimismes ». Bien vu, mais cela fait des mois que ça "tangue" sérieusement. - 13 novembre. « Selon la Chambre des notaires de Paris, la hausse du prix des logements devrait se ralentir à la fin de l’année ». (No comment, six mois de retard pour les notaires et motus dans la presse encore à ce moment). - 9 février 1991. « Une étude du groupe immobilier Auguste-Thouard. Les appartements neufs se vendent plus difficilement en Île-de-France ». Les lignes bougent enfin chez les brokers immobiliers 10 avril. « Le marché du logement sur le fil du rasoir ». (Enfin un journaliste lucide). - 12 juin. « Refroidissement sur les bureaux. Le marché est descendu d’un cran et les entreprises se font sélectives. Les professionnels doivent négocier la transition ». (Cela fait quasi un an que les prix baissent à Paris, mais bon...) - 11 septembre. « Gonflement des stocks, allongement des délais, baisse des prix. La crise de l’immobilier parisien semble s’aggraver ». (Ça, c’est sûr, les prix descendaient depuis quinze mois. L’indice était à 1,45). - 25 septembre. « Les AGF mettent en vente pour quatre milliards de francs d’immeubles ». ("Mieux vaut la main que le bras") - 16 octobre. « Un triangle d’or dépoli » et « Les banques au coeur de la crise ». - 18 décembre 91. « En Île-de-France, la crise sévit aussi dans le logement neuf ». - 10 avril 92. « “Drôle de crise” dans l’immobilier. Le Crédit Foncier confirme une baisse des transactions ». - 23 avril. « Paris : le gel des transactions, le marché est bloqué. Les ventes sont en chute libre, mais les prix ne baissent pas vraiment ». Hein hein...le déni est intéressant quand on a observé la corrélation entre ventes et prix. « La crise aux trois visages ». « Province : la crise autrement ». « Les banques malades de l’immobilier ». « Expertise : l’angoisse du juste prix ». « La crise de l’immobilier parisien : la cote des décotes entre particuliers ». - 13 juin. « Les notaires confirment la baisse des prix du mètre carré à Paris ». (Merci pour votre confirmation, cela fait 2 ans !) - 15 septembre. « Perspectives prix : La guerre sans merci. Logement parisien : la douche écossaise ». (Le Monde se réveille et annonce … "la chute des prix de l’immobilier à Paris" Donc Madame Irma avait une carte de presse au Monde :) - 13 octobre. « Actualité immobilier : le grand frisson. Les banquiers et les promoteurs serrent les rangs ». - 15 octobre. Immobilier d’affaires. « Le dilemme des banques : étaler ou solder » ((Les banquiers se réveillent, eux aussi brusquement, et l’un d’eux s’écrie, probablement tombant dans un gouffre cauchemardesque : « C’est la pire crise immobilière que la France ait connue depuis les années 30 ! »). - 17 novembre. « C’est le moment d’acheter … pas de vendre ». (Enfin un bon conseil pour qui est encore solvable!) - 20 novembre. « La crise de l’immobilier. La baisse des prix des logements a subi un coup d’arrêt à Paris ». (Ok... La chute va continuer jusqu’en juin 1998).


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